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Le secteur immobilier marocain traverse-t-il une mauvaise période ?

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Au Maroc, les responsables publics annoncent une éventuelle « crise » du secteur immobilier. Une étude a ainsi été réalisée afin de confirmer la véracité de ces propos. À cet effet, plusieurs paramètres ont été analysés dont les statistiques de BAM, les ventes de ciments ainsi que la réalisation financière des sociétés cotées.

La situation du secteur immobilier est dans une zone grise. Telle est l’affirmation avancée par les responsables publics. Ce constat est d’ailleurs ressenti chez la grande majorité de la population active marocaine.

Suite à une étude en ligne menée sur 686 internautes, seuls 7% estiment que l’immobilier est en de bonnes conditions. Afin d’être fixé sur la réalité du secteur, le sondage considère trois critères de référence : les ventes de ciments, les transactions immobilières et les données statistiques de BAM.

Le résultat de l’étude est sans appel : le secteur immobilier a tendance à chuter. Pour revigorer le secteur, les professionnels estiment que les établissements privés ne devraient pas attendre les initiatives publiques pour commencer à rechercher des solutions efficaces.

93% des interrogés estiment que l’immobilier manque de dynamisme

Les responsables publics marocains prétendent que le secteur de l’immobilier stagne. Selon eux, cette situation serait due à la saturation de la demande de logements économiques dans certaines zones. Afin de confirmer cette « hypothèse », un sondage FLM en ligne a été mené par des professionnels en la matière. Le résultat est sans appel : 93% des 686 internautes sondés sont d’accord avec l’affirmation des responsables publics.

Pour mener à bien cette étude, l’on s’est basé sur les ventes de ciments, les données statistiques de BAM et les réalisations financières des sociétés cotées.

En comparant les bilans de ventes de ciments depuis 2012, l’on constate une baisse progressive chaque année. Sur les 10 premiers mois de 2017, les ventes n’ont atteint que 11 391 669 tonnes, soit une baisse de 3,67% par rapport à la même période en 2016.

En outre, le rapport de 2016 affiche également une baisse de 0,7% par rapport à 2015. De 2012 à 2014, la commercialisation de ce produit a chuté de 22%. Seule l’année 2015 connaît un rebond de 1,36%.

Quant aux statistiques publiées par BAM, l’on observe une hausse des prix de l’immobilier. En glissement annuel, l’indice des prix des actifs immobiliers (IPAI) en 2017 T3 a affiché une hausse annuelle des prix de 4,7 %, contre 6,2 % en T2 et 7,6 % au premier trimestre. Cette progression des prix immobiliers en T3 s’est fait grâce à la hausse de 4 % des biens résidentiels, de 5,9 % en domaine foncier et de 5,1 % pour les biens à usage commercial.

En revanche, il est nécessaire de tenir compte du repli de 18,7 % des transactions, avec les baisses affichées auprès de toutes les catégories d’actifs : 21,9 % pour les appartements, 7,4 % pour le foncier et 8,1 % pour les biens à usage commercial.

Quant aux sociétés cotées, seule Addoha affiche un chiffre d’affaires en recul de 11,7 % au premier semestre de l’année 2017, soit d’une valeur de 3 MMDH. Durant la même période, chez Alliances, le CA a haussé de 9 %, soit 1 535 MDH et Dar Saada enregistre une croissance de 4,4 %, soit un chiffre d’affaires de 917 MDH.

En guise de précision, en date du 29 novembre 2017, l’indicateur boursier du secteur immobilier affiche une réelle stagnation annuelle Ytd de 0,09 %.

Le besoin en logement est en chute libre

Concernant les revenus des promoteurs immobiliers marocains cotés en Bourse, ils sont manifestement en hausse. Selon eux, bien que le besoin ait chuté, il est toujours présent. En effet, lors d’une interview, Farid Mezouar, directeur général de FL Market de rester positif quant à l’avenir du secteur immobilier :

Disons que c’est plutôt positif malgré le newsflow qualitatif assez négatif. En effet, en plus du besoin résiduel de logements sociaux, la modération récente des prix peut doper les transactions surtout avec le développement potentiel du marché locatif. De plus, les banques financent toujours les crédits à l’habitat avec une hausse annuelle de 4,8 % à fin septembre.

Farid Mezouar.

Certains professionnels restent optimistes et visionnent déjà l’objectif du gouvernement qui table sur la construction de 800 000 logements sociaux en 5 ans. Or, sur les derniers quinquennats, le besoin en logements est passé de 1,2 million à 840 000 puis a encore chuté à 400 000.

Par ailleurs, les grands promoteurs adoptent des modèles économiques plus matures, avec moins d’endettement et plus d’anticipation en termes de besoins financiers. Farid Mezouar suggère également une solution afin de matérialiser les perspectives de l’immobilier en soulignant que :

Dans l’absolu, je pense que le secteur privé doit redoubler d’imagination, sans forcément attendre les initiatives publiques. C’est le cas notamment pour le logement locatif avec les nouvelles opportunités offertes par les OPCI. Il en est de même pour le vrai très haut standing ainsi que les autres positionnements de niche. Au niveau public, il ne faut pas négliger l’autoconstruction, car des ménages souhaitent toujours coupler le besoin de se loger à celui de préparer sa retraite notamment avec la propriété de magasins.

Farid Mezouar.

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