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Les paiements « au noir »

Bien que les vendeurs soient moins nombreux à réclamer un pourcentage au « noir » selon les dires des professionnels du secteur, la pratique n’est pas totalement bannie du marché immobilier au Maroc, pénalisant l’État comme le secteur.

Le « noir », une pratique « économique » à court terme

Si le « noir » est aussi répandu, c’est parce qu’il profite autant à l’acquéreur qu’au vendeur au cours d’une transaction. Du côté du premier, le fait de ne pas déclarer une partie du prix réduit d’autant le montant des droits d’enregistrement, qui sont taxés sur la base de la valeur d’achat. Mais l’économie la plus importante est celle réalisée par le vendeur, lequel doit reverser aux autorités 20 % du montant de la cession au titre de taxe sur les profits fonciers.

Le « noir » affecte aussi bien le segment de l’immobilier neuf que les opérations négociées directement entre particuliers. On estime sa part à 20 % à 30 % de la valeur déclarée officiellement pour chaque transaction immobilière, entraînant des pertes colossales pour le Trésor public, puisque ce sont autant de sommes qui lui échappent.

Les mesures pour faire décliner le « noir »

Sous l’égide du ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme, la lutte contre le « paiement au noir » se met en place et se renforce progressivement. Différentes mesures sont déjà en œuvre pour minimiser cette pratique, à défaut de réussir à en venir à bout.

  • Mentionnons en premier lieu la charte éthique du ministère de l’Habitat signée avec la FNPI (Fédération Nationale des Promoteurs Immobiliers), destinée à assainir la profession en instaurant des relations de confiance entre les acheteurs et les promoteurs immobiliers locaux.

La charte d’éthique stipule ainsi que : « Le promoteur immobilier, membre de la FNPI, s’interdit tout comportement consistant, directement ou indirectement à promettre, offrir, solliciter ou accorder des paiements illicites en vue d’acquérir ou de vendre un bien immobilier quelconque ».

  • Par ailleurs afin de combattre la pratique du « paiement au noir », le ministère de l’Économie et des Finances a lancé un référentiel des prix de l’immobilier. La grille concerne les biens résidentiels suivants : appartements, villas, maisons, terrains en zone immeuble et terrains en zone villa.

Dans la jungle des prix et des classements fantaisistes sans grand sérieux, on ne peut que se féliciter de l’arrivée de ce référentiel reposant sur des prix déclarés et réels et apportant de la transparence et de la rigueur.

Toutefois certains ajustements seront à effectuer, le référentiel ne prenant pas en compte des éléments spécifiques tels que la surface, l’étage l’orientation ou encore le standing de l’immeuble. Mais ces prix à minima seront une source indiscutable de référence.
Il est précisé que ce référentiel sera actualisé pour tenir compte de l’évolution du marché de l’immobilier.
Il est à noter qu’un référentiel des prix devrait être généralisé à l’ensemble des villes du Royaume.

Les risques engendrés par la pratique du « noir »

Si la pratique permet donc des économies à court terme pour les deux parties, elle n’est pas dépourvue de danger, raison pour laquelle les agences immobilières et les professionnels du marché déclinent toute transaction impliquant la dissimulation d’une partie du prix de vente.

En effet, si l’opération frauduleuse venait à être découverte, l’acquéreur s’expose à un redressement sur la valeur des droits d’enregistrement dus et non versés.

  • D’une part, il doit s’acquitter de la différence entre les droits déjà perçus et ceux effectivement payables en prenant comme base le prix de cession réel ;
  • Par ailleurs, il est passible du règlement de pénalités et intérêts de retard.

Outre l’aspect financier, l’acheteur risque d’être déchu de la propriété du bien faisant l’objet de la transaction.

L’article 143 du Code général des Impôts permet à l’État d’exercer son droit de préemption. Concrètement, au cours du semestre suivant l’enregistrement de l’acte de vente, si l’administration estime que le prix de vente déclaré est trop faible, elle est autorisée à réclamer le paiement de droits supplémentaires suivant ses propres calculs. En cas d’échec d’un accord à l’amiable avec l’acheteur, elle est en droit de préempter le bien, au détriment du nouveau propriétaire.

Jusqu’ici, cette disposition légale n’est pas appliquée, mais le ministre des Finances a maintes fois brandi le spectre de sa mise en œuvre effective, ce dont les personnes qui contreviennent à la règlementation devraient se méfier.

Par ailleurs, au moment d’une revente, il devient vendeur et est redevable d’un impôt sur les profits fonciers au taux de 20 %. Le profit foncier taxable correspond à la plus-value réalisée sur la vente, à laquelle s’ajoutent les éventuelles dépenses d’investissement engagées ainsi que les intérêts des emprunts ayant servi au financement du bien cédé. Toute économie d’impôt permise par la pratique du « noir » devient un profit foncier et se transforme en un surcoût fiscal. Il se retrouve alors dans l’obligation de revendre le bien à un acheteur disposé comme lui à pratiquer le « noir » avec les dangers y afférents.

Les vendeurs ne sont pas à l’abri

Le plus gros danger est que l’acheteur ayant accepté le « noir » au moment de la signature du contrat de vente peut se dédire, l’État lui donnant la possibilité de régulariser sa situation sans pénalités, amende ou formalités administratives complexes : il doit approcher la Direction Générale des Impôts dans les 30 jours qui suivent la conclusion de la vente et régler le montant « restant » sur les droits d’enregistrement.

Ce retournement de l’acheteur entraîne généralement le redressement fiscal du vendeur. Or, en cas de contrôle fiscal, le vendeur n’a aucun moyen de justifier la provenance de la somme non fiscalisée.

Pour éviter tout désagrément futur aux uns et aux autres, l’État décourage la pratique du « noir ». Les acheteurs sont en outre encouragés à s’adresser exclusivement à des professionnels qui déclarent intégralement les transactions qu’ils traitent, car la perte du bien est une menace réelle et plus lourde qu’une « simple » sanction financière appliquée au vendeur.

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