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Faire face aux retards de livraison

Acheter un logement neuf vendu en l'état futur d'achèvement (VEFA), c'est courir le risque de retards de livraison. Mais un contrat de réservation bien ficelé vous aidera à vous protéger.

Lorsque l'on achète un logement sur plan, les mauvaises surprises ne sont hélas, pas exceptionnelles. Elles sont en général de deux sortes :

  • Un retard sur les délais prévus ;
  • Ou la non-conformité (voire des malfaçons) avec ce qui avait été convenu et souvent les deux à la fois, lors de la livraison.

Pour ne pas vous retrouver dans une situation délicate il faut être extrêmement vigilant lors de la signature du contrat de réservations.

Commet se prémunir contre les retards de livraison

Lorsque vous souhaitez acquérir un bien immobilier qui n’est pas encore construit vous devez signer un contrat de réservation, assurez-vous qu'il comporte bien une date de livraison. Elle est, le plus souvent, fixée sous forme d'une fourchette trimestrielle (exemple : livraison au cours du troisième trimestre 2017).

À cause de cette incertitude, il n'est pas facile de savoir quand commencer à vendre son bien actuel ou quand quitter son logement en location, programmer le déménagement ou encore à quelle date inscrire les enfants à leur nouvelle école.

Ainsi, si la date d'entrée dans les lieux est importante pour vous, efforcez-vous de la faire préciser au maximum dans le contrat(exemple : livraison prévue en août 2016) et faites mentionner dans le contrat qu’en cas de retard vous souhaitez avoir une indemnisation contractuelle.
Vous aurez ainsi droit d'office à l’indemnité du seul fait du retard, sans avoir à prouver que cela vous a causé un préjudice, ni à passer par la case « tribunal » (sauf en cas de réticences du promoteur à payer).

Pour qu’une responsabilité contractuelle apparaisse, deux conditions doivent être remplies, à savoir :

  • le contrat doit être clair et précis en terme d’engagement sur la qualité et les délais ;
  • le promoteur doit avoir manqué à ses engagements.

Assignation en justice

En l'absence de dispositions contractuelle fixant des pénalités de retard, vous devrez poursuivre le promoteur en justice pour espérer obtenir réparation... à condition cette fois, de prouver justificatifs à l'appui, que le retard vous a causé un préjudice.

Si vous ne souhaitez pas vous lancer dans une procédure qui peut s'avérer longue et coûteuse, ne signez pas de contrat de réservation si le promoteur n’accepte pas de mettre un délai et une pénalité en cas de non respect de ce délai.

Exclusion de responsabilité

La plupart des contrats de réservation comportent des clauses prévoyant la non responsabilité du promoteur (donc pas de pénalités) lorsque le dépassement du délai n’est pas de leur responsabilité
Il faut alors demander au promoteur de justifier des causes de retard dont il se prévaut. S'il fait la sourde oreille ou que ses explications ne sont pas satisfaisantes, il faut alors saisir la justice. Les juges analyseront les arguments du promoteur et le bien-fondé des clauses justifiant le retard de livraison et statuera sur le dossier.

Notre conseil Ne signez jamais de contrat de réservation si le délai de livraison n’est pas spécifié et si il n’y a pas une réciprocité dans les pénalités. Si le promoteur vous impose de payer 10 % en cas de désistement, exigez alors 10 % de pénalité si le délai de livraison dépasse la date fixée. Et si le promoteur refuse alors surtout ne signez pas : vous vous exposez à de futures grosses déconvenues qui pourront bouleverser votre projet d’acquisition.

Pénalités de retard Article 618-12 de la Loi n°44-00 sur la vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement complétant le dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913) formant code des obligations et des contrats. Le vendeur peut s’exposer au paiement de pénalités en cas de retard dans la réalisation des travaux de construction dans les délais impartis. Il est passible d’une indemnité de 1% par mois de la somme due, sans toutefois dépasser 10 % par an.

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