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La VEFA

En France, toute vente d’un immeuble à construire doit être régie par un contrat de vente en l’état futur d’achèvement. Grâce à la V.E.F.A., l’acquéreur devient immédiatement propriétaire du sol et des constructions déjà réalisées et propriétaire des constructions à venir au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

A l’instar de la France, le Maroc a voulu réglementer la vente d’un bien immobilier, ainsi en 2002 une nouvelle loi n° 44-00 sur la Vente d’immeuble en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) est venue organiser ce type de vente et protéger les parties concernés des abus relevés.

Cette loi avait pour objectif de permettre au promoteur de financer son projet via les fonds collectés, d’assurer un bon équilibre entre les droits des acquéreurs et des promoteurs et d’arranger les difficultés rencontrées par les acquéreurs à savoir :

  • Non conformité du bien livré avec le plan et le cahier de charges initiaux ;
  • Livraison du bien sans apurement de la situation administrative et donc non possession des titres de propriété ;
  • Non achèvement du programme immobilier après encaissement des avances ;
  • Non restitution des sommes payées en cas de défaillance ;
  • Retards de livraisons.

Malheureusement cette règlementation n’a pas eu les effets escomptés. En effet, elle a été décriée pour ses conditions difficilement applicables et donc pas respectées par les promoteurs immobiliers.

Aussi face aux multiples abus qui entachent cette pratique Le texte régissant cette loi est sur le point de connaître une profonde réforme, dans le but de rétablir la confiance entre l’acheteur et le vendeur , en protégeant les intérêts de l’acheteur et en réduisant les motifs de discorde.

En attendant la version définitive voici quelques points essentiels de la réforme :

1. L’acte de vente :

Dans les dispositions de l’ancienne loi l’acte de vente ne pouvait être conclu qu’après la réalisation des fondations de l’ouvrage désormais cet acte peut être signé dés que le promoteur obtient l’autorisation de construire.

L’acte doit contenir une description détaillée du logement et doit mentionner :

  • La surface habitable approximative ;
  • Le nombre de pièces principales et la nature de pièces secondaires ;
  • La situation dans l’immeuble s'il s’agit d’une copropriété ;
  • Le prix prévisionnel de vente et les conditions de révision.

L’absence de l'une de ces mentions entrainerait la nullité du contrat.

De plus le maître d’ouvrage devra remettre un certificat de conformité des travaux au nouveau propriétaire établi par un architecte. Le document doit attester que le bien respecte le cahier des charges et que le promoteur a respecté tous ses engagements.

2. Echelonnement des paiements :

Selon les termes du projet l’acquéreur devra payer le prix du bien en question selon l’avancement des travaux comme suit :

  • 5 % : dés la signature du contrat préliminaire ;
  • 75 % répartis en trois étapes selon la convention des deux parties :
    • La phase de l’achèvement des travaux relatifs aux fondations de la construction au niveau rez-de-chaussée,
    • La phase de l’achèvement des gros œuvres de l’ensemble de l’immeuble,
    • La phase de l’achèvement des travaux de finition et l’obtention du permis d’habitat ou du certificat de conformité
  • 20 % : lors de la remise des clés.

3. Retards de livraison :

Ce nouveau dispositif prévoit des sanctions dues aux retards de livraison sur la base des clauses indiquées sur le contrat de vente préliminaire.

4. Résiliation du contrat :

En cas de résiliation du contrat par l’une des parties, la partie lésée aura droit à une indemnité ne dépassant pas 15 % du prix de vente (au lieu de 10 %). Toutefois l’acquéreur peut résilier le contrat sans indemnité si le délai de livraison dépasse de plus d’un an le délai prévu dans le contrat de vente, tout en bénéficiant de l’indemnité prévue.

Cette réforme va donc instaurer l'obligation du contrat, l'acquéreur pourra réclamer des dommages en cas de retard de livraison, et payer selon des étapes prévues au contrat, tandis que le promoteur aura davantage de "souplesse" dans le financement des projets et sera protégé en cas de désistement.

Il faut donc espérer qu’avec la nouvelle version de la loi la vente sur plan sera mieux encadrée et que cela sécurisera les acquéreurs.

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